Por Jarkko Turunen

(Versión en English)

Hace un año estábamos muy preocupados por la persistente debilidad en el mercado inmobiliario estadounidense, y considerábamos que esa debilidad era un grave obstáculo para la recuperación económica.

¡Pero cómo cambian las cosas en un año! Tal como se señala en nuestro informe más reciente sobre la economía de Estados Unidos, la recuperación del mercado inmobiliario ha sido más vigorosa de lo previsto y está dando un fuerte impulso a la demanda interna privada y al crecimiento económico.

¿Qué ha cambiado en los últimos 12 meses? Los precios inmobiliarios han repuntado marcadamente y ahora se sitúan entre 7% y 12% por encima de sus niveles del año pasado, y las ventas de viviendas aumentaron más de un 15% en el mismo período. Gracias a la subida de los precios de los inmuebles y los efectos positivos de los programas públicos de financiamiento de la vivienda, ahora hay menos propietarios con patrimonios hipotecarios negativos (hipotecas “sumergidas”, o cuyo monto pendiente de pago es mayor que el valor del inmueble) o que estén atrasados en los pagos, y ha disminuido el número de ejecuciones hipotecarias.

¿Qué factores están impulsando la recuperación?
En primer lugar, una política monetaria muy laxa, incluidas las compras por parte de la Reserva Federal de títulos respaldados por hipotecas, ha creado las condiciones propicias para la reactivación del mercado inmobiliario. Las tasas de interés más bajas de las hipotecas han incentivado el refinanciamiento, reduciendo los pagos mensuales de las hipotecas y por ende estimulando el consumo privado, y han facilitado la compra de viviendas. Los rendimientos más bajos de los activos financieros, como los bonos a largo plazo, también han hecho más atractivas de las inversiones inmobiliarias.

En segundo lugar, las políticas de financiamiento de hipotecas (como el programa de refinanciamiento asequible para la vivienda (HARP, por sus siglas en inglés) y el programa de modificación de hipotecas (HAMP, por sus siglas en inglés)) han proporcionado un impulso adicional para el refinanciamiento y han ayudado a aligerar la carga del inventario latente de viviendas en los precios de los inmuebles. Por ejemplo, tras una ampliación del programa, las operaciones de refinanciamiento en el marco del HARP aumentaron el año pasado. Se están llevando a cabo esfuerzos para mejorar estos programas, en particular para ampliar su divulgación y para simplificar el proceso de modificación de los préstamos. Otras iniciativas de política recientes han estado encaminadas a reforzar las normas de concesión de hipotecas, contribuyendo así a una recuperación más sustentable.

¿Es sustentable la recuperación?
La recuperación del sector inmobiliario probablemente continuará, pero su ritmo es difícil de predecir, y datos recientes han sembrado inquietudes acerca de su sostenibilidad.

Las tasas de interés de las hipotecas han registrado un fuerte aumento desde mayo, generado inquietudes acerca de un bache en el camino hacia la recuperación, dado que las tasas más altas podrían reducir la demanda de viviendas y frenar el crecimiento de los precios inmobiliarios. No hay suficientes datos concluyentes como para evaluar el impacto que esto ha tenido hasta ahora en el mercado de la vivienda; si bien el refinanciamiento de hipotecas ha disminuido notablemente en las últimas semanas, otros indicadores recientes de ese mercado siguen siendo relativamente optimistas. Con todo, las tasas de interés de las hipotecas permanecen próximas a sus mínimos históricos, y la asequibilidad de la vivienda es alta, aun después de la reciente subida de las tasas.

Los aumentos de dos dígitos en los precios de la vivienda en los últimos meses también han dado lugar a la preocupación de que la recuperación inmobiliaria esté avanzando demasiado rápido y encaminándose hacia una nueva burbuja. Estas preocupaciones parecen prematuras. Pese a los aumentos recientes, los precios de la vivienda a escala nacional siguen estando muy por debajo de su nivel previo a la crisis (alrededor de un 20% según algunos indicadores). Si bien los aumentos de precios han sido generalizados a escala nacional, los precios de la vivienda en general han aumentado más en las regiones en donde su descenso fue más marcado, lo que hace pensar que los precios aún están recuperando el terreno perdido después del colapso.

Margen para más medidas
Aunque el mercado inmobiliario ha avanzado mucho en los últimos años, todavía no está plenamente recuperado y aún hay margan para adoptar políticas a favor de la recuperación.

La política monetaria muy laxa y la comunicación eficaz y la programación cuidadosa de la normalización de esa política pueden crear las condiciones adecuadas para la recuperación en el futuro. A medida que se recupera la economía, el impacto de las mayores tasas de interés de los préstamos hipotecarios en la actividad del mercado inmobiliario y en los precios de la vivienda probablemente se verá mitigado por el efecto favorable de las mejores perspectivas económicas en la confianza y las condiciones crediticias.

Como prioridad, hay que concluir sin demora las regulaciones que exigen que los bancos retengan en sus balances parte del riesgo hipotecario y hay que resolver las fricciones que persisten en el mercado de la vivienda. Se está procurando reducir gradualmente la presencia de las entidades hipotecarias semipúblicas (como Fannie Mae y Freddie Mac) —que en la actualidad emiten casi la totalidad de los títulos respaldados por hipotecas— pero hay margen para aplicar otras medidas, como la adopción temprana de una estrategia plenamente concebida para la reforma de esas entidades a mediano plano.